Закон обяжет банки пересмотреть договоры по валютной ипотеке

Содержание и суть законопроекта

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в интервале с 2009 по 2014 год кредит в валюте иностранных государств, обеспеченный залогом покупаемой жилой недвижимости, взяли 12 424 гражданина РФ, суммарно им было выдано по курсу, действовавшему на момент кредитования, порядка 81,5 млрд. рублей. Исключительно в 2014 году заемщики получили кредитов на 7,2 млрд. рублей, при этом их число составило 661 человек, но уже к концу года 25% от всего количества граждан, получивших ипотеку, оказались не в состоянии вносить ежемесячные платежи, выросшие в два и более раз.

Опасность подобной ситуации в том, что длительное неисполнение заемщиком по ипотеке своих обязательств влечет за собой наступление у кредитора права обращения задолженности на заложенное имущество, в качестве которого выступает купленная квартира, являющаяся, в большинстве случаев, единственным жильём граждан и их семей. Массовая неплатёжеспособность ипотечных заемщиков чревата следующими последствиями:

  • свыше трех тысяч семей могут остаться без жилья, так как их квартиры будут проданы для компенсации расходов банков по основному долгу, процентам, штрафам и дополнительным платежам;
  • полученного остатка от стоимости квартиры, которая будет ниже среднерыночной, будет недостаточно для покупки жилья даже минимальной жилплощади, и, чтобы не остаться без крова, люди будут вынуждены обратиться за получением социального жилья;
  • потребуется программа помощи, затраты на обеспечение обездоленных граждан жильём лягут на плечи государственного бюджета, а люди, вложившие все свои сбережения, в том числе дотации и материнский капитал, останутся без квартир, которые уже считали своими.

Варианты получения отсрочки обращения взыскания на предмет ипотеки

Годы выплат по займу на недвижимое имущество могут пройти даром, если прекращается возможность довести дело до конца из-за неожиданной потери работы или других временных трудностей, включая рост валютных курсов.

Для того, чтобы оставить себе шанс остаться проживать в своей квартире и в перспективе снять обременение, необходимо использовать все имеющиеся возможности. Алгоритм поведения для этого может быть следующим:

  • При потере работы (основного источника дохода) следует обратиться в банк, уведомить об ухудшении финансового положения, постараться урегулировать проблему — можно предложить представителям кредитного комитета рассмотреть варианты снижения платежной нагрузки, провести реструктуризацию долга;
  • Провести ревизию страхового договора, который заключен вместе в ипотекой и, наверняка, предусматривает подобные риски; провести мониторинг действующих государственных программ на предмет предоставления льгот или субсидий;
  • При получении отказа, заемщик вправе обратиться в суд с требованием обязать банк провести реструктуризацию кредита. Последний метод не имеют явного указания в действующем законодательстве, а вытекает из общих норм ГК РФ об изменении условий договора в судебном порядке, и может быть применен в случае полного непонимания со стороны банка.

Кроме того, каждый заемщик даже после направления судебным приставам исполнительного листа для обращения взыскания на заложенное имущество по ипотеке имеет право воспользоваться законной отсрочкой:

  • Если заемщик является физическим лицом и ипотечный кредит не использовался в коммерческих целях — закон об ипотеке не допускает обращение взыскания, если должник допустил незначительное нарушение обязательств или требования кредитора явно несоразмерны стоимости залога. На практике, значительными могут быть признаны не менее трех просрочек оплаты ежемесячных платежей в течение года в общей сумме более 5 % от стоимости залога.
  • Если предмет залога является единственным жильем заемщика, то вместе с вопросом взыскания задолженности за счет залога решается вопрос о выселении. Банк должен предоставить семье заемщика другое, пригодное для жилья, помещение, что на практике означает переезд далеко за город или вообще выселение «в никуда», поскольку опытные юристы банка находят законные пути выселения должника.
  • В случае, если гражданин использовал средства от кредита на приобретение в собственность земель сельскохозяйственного назначения.

В указанных выше случаях суд также может по заявлению должника рассмотреть решение об отмене обращении взыскания на заложенное имущество, если заемщик в течение года удовлетворит требования банка и погасит задолженность. Отсрочка допускается, если она не сопряжена с рисками банкротства заемщика по другим долговым обязательствам.

Валютные заемщики по ипотеке — ищем выход из ситуации

Но, к сожалению, пока это вопрос остается не решенным: семьи остаются без жилья, пытаются найти средства для погашения валютных займов и т.д. В недавнем времени Центральный банк заявил, что все равны перед законом и должны выполнять свои долговые обязательства, а сам ЦБ никак не может заставить финансовые учреждения переводить валютные займы в национальные. Но это не совсем корректно, в том, что валюта выросла в цене, есть и его вина и он должен хоть как-то помогать в решении проблемы.

Суть реструктуризации в том, чтобы банк пошел на уступки и пролонгировал общий срок кредитования. За счет продления сроков уменьшиться сумма ежемесячного платежа по займу и может быть такой шаг значительно улучшить финансовое состояние семьи. Как советует юрист, главное – это не допускать просрочки и не ждать пока банк начислит штрафы, а уже сразу после появления материальных трудностей обратиться с соответствующим заявлением в учреждение.

Книги по жилищному кредитованию

Сегодня в продаже:

  • Банковские ипотечные ценные бумаги в России (Covered Bonds) и за рубежомИздательство: Статут. Год: 2019.

    Covered Bonds – это ипотечные ценные бумаги, эмитированные кредитными организациями, и один из крупнейших сегментов европейского рынка капитала. Законодательная база для Covered Bonds существует в 34 европейских странах. В России этот инструмент предусмотрен как один из вариантов ипотечных ценных бумаг, урегулированных Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”. Правовая среда, лежащая в основе Covered…

  • Ипотечные ценные бумагиИздательство: Институт экономики города. Год: 2008. Серия: Жилищное финансирование.

    Центральной проблемой ипотечного жилищного кредитования является формирование долгосрочной ресурсной базы. Поэтому главным направлением развития ипотечного рынка является совершенствование инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. К числу существенных источников финансирования ипотечных жилищных кредитов…

смотреть все книги

Позиция банков

Почти все крупные, серьезные банки свернули программы по валютному кредитованию граждан. В 2016 году подобные ссуды составили всего лишь 1,6% от общей массы ипотечных займов.

По всей стране продолжаются судебные тяжбы валютных заемщиков с кредиторами, в процессе которых банкам удается последовательно и убедительно доказывать, что скачок курсов иностранных валют не является основанием для пересмотра условий договора займа. В их текстах часто прямо указано, что соглашение заключено с условием высокого риска сделки.

Позиция банкиров сводится к тому, что кредит валютным заемщикам выдавался за счет денег, доверенных банку вкладчиками. И финансовое учреждение несет перед ними ответственность. Соглашаясь выполнить требования недовольных должников, банк был бы вынужден изыскивать средства, залезая в «карман» других клиентов. Тем не менее, многие банки участвуют в программе государственной помощи наиболее незащищенным категориям заемщиков.

В частности, к ней присоединились следующие кредитные организации:

  1. Сбербанк.
  2. ЮниКредит Банк.
  3. ВТБ 24.
  4. Банк Москвы.
  5. Газпромбанк.
  6. БИНБАНК.
  7. Дальневосточный банк.
  8. Абсолют Банк.
  9. Автоградбанк.
  10. РосЕвроБанк.
  11. Крайинвестбанк.
  12. Россельхозбанк и другие.

Варианты рефинансирования валютного ипотечного кредита в 2019

Рефинансирования ипотеки – способ уменьшить ежемесячные платежи, если возникли финансовые трудности.

Валютное ипотечное кредитование ранее не предполагало выдачу рефинансирования. Однако, такой вид реструктуризации стал доступен после нововведения правительства. Новый закон фактически обязал все кредитные учреждения помогать существующим заемщиком.

Рефинансирования предполагает полное перекредитование валютной ипотеки на продукт «ипотека» в российских рублях. Несмотря на предложение государства, не все кредитные учреждения позитивно отнеслись к решению. Часто банки отказывали заемщикам в предоставлении кредита.

Новый кредит выдаётся на погашение старого. Как правило, выдаётся на более выгодных условиях. Валютная ипотека перекредитовывается только в том банке, где она была взята. Для получения такой возможности необходимо обратиться в банк с документом, удостоверяющим личность, и написать заявление.

Рефинансирование – это не единственный способ получить выгодные условия от банка на данный момент. Существует ряд возможностей для существующих заемщиков, которые позволяют отсрочить платёж на время. Кредитные каникулы предоставляются гражданам, которые получают заработную плату в валюте, но по финансовым трудностям не имеют возможности погашать долг в течение срока до трёх месяцев.

Для получения представленных программ необходимо, помимо паспорта, предоставить:

  • Договор на предоставление валютной ипотеки;
  • Документы, подтверждающие ухудшение финансового состояния заемщика.

Замена валютной ипотеки на рублевую

Многие ипотечные заемщики оказались в неприятной ситуации финансового краха именно потому, что в свое время оформили кредит в валюте. Длительная стабильность на валютном рынке ослабила бдительность граждан, и стало казаться, что ничто не пошатнет сложившуюся ситуацию. Взятые суммы ипотечных кредитов из-за скакнувшего курса увеличились в несколько раз. А с учетом процентной ставки, применяемой к ним, погашение взносов стало просто нереальным.

Программа господдержки позволяет гражданам, оформившим ипотеку в валюте, перевести кредит в рублевый эквивалент.

Реструктуризация таких займов проводится не по установленному курсу, а по принятым на сегодня законам. Процентная ставка, применяемая к рублевому эквиваленту не должна превышать той, что предусмотрена в банке на сегодняшний день для оформления ипотечных программ. Ставка может быть увеличена только в одном случае, если заемщик нарушил установленные правила страхования, предусмотренные договором кредитования.

Реакция на законопроект

После внесения подобного законопроекта требующего бюджетного финансирования в Государственную Думу, чтобы он был принят требуется одобрение ряда комитетов и управлений, а именно:

  1. Правительства РФ.
  2. Правового управления Аппарата Госдумы Федерального собрания РФ.
  3. Счетной палаты РФ.
  4. Комитета по Финансовому рынку.

Резолюция Правительства

Первым откликом на законопроект было Заключение Правительства №1958п-П13 от 02.04.2015 года, в котором были перечислены недостатки предложенного к рассмотрению документа, а именно:

  • его противоречие ст.421 ГК РФ, в части недопустимости принуждения кредитной организации к реструктуризации долга, так как это противоречит принципу свободы заключения гражданских договоров;
  • риск понижения привлекательности ипотечных бумаг, который неизбежен при введении моратория на принудительную продажу объектов залога по ипотеке;
  • противоречие предложения о возврате объекта залога с прекращением договорных обязательств ст.409 ГК РФ, декларирующей, что условия отступного определяются исключительно по соглашению сторон гражданских отношений;
  • невозможность переуступки ипотечных закладных третьим лицам ограничивает возможность государственной поддержки заемщиков;
  • предложенная реструктуризация будет сопровождаться ущербом для банков, а для привлечения суммы компенсации, указанной в прилагаемом расчёте, в размере 20 млрд. рублей не указан источник и порядок финансирования из бюджета, что противоречит ст.83 Бюджетного кодекса РФ.

Заключение юристов

Заместитель начальника Правового управления Госдумы Мартьянов Г.А. 16.04.15 г. подписал Заключение №2.2-1/1923, в котором указаны недочеты законопроекта:

  1. Необходимость заменить словосочетание «национальная валюта РФ» на «валюта Российской Федерации».
  2. Потребность исключения термина «банковские», и наименования таких организаций кредитными.
  3. Противоречие предложения о прекращении отношений ст.409 ГК РФ, аналогичное указанному в Заключении Правительства РФ.
  4. Излишнее указание на необходимость переработки взаимосвязанных правовых актов, которая следует из ч.1 ст.115 Конституции РФ.

Выводы экономистов

Счетная палата в обезличенном Заключении от 16.04.15 г. №ЗСП-88/06-01 сделала следующие заключения:

  • что заемщики валютной ипотеки изначально брали кредит под более низкие, чем по рублевых продуктам, ставкам, что обусловлено рисками, связанными с колебанием курсов. Следовательно, они осознавали возможность роста курса и возможные последствия.
  • что ставка, предложенная депутатами для рефинансирования валютной ипотеки, в размере 12,2% годовых занижена по сравнению с 14% по рублевым кредитам в феврале – марте 2015 года;
  • что не предоставлено обоснование суммы компенсации убытков кредитных организаций в размере 20 млрд. рублей и источник их финансирования;
  • что убытки кредиторов, повлекут снижение их налогооблагаемой базы, а значит и поступление платежей в бюджет.

На основании перечисленных замечаний, Счетная Палата сочла невозможной поддержку законопроекта.

Комитет Госдумы по финансовому рынку был наиболее многословен в своем Заключении от 22 апреля 2015 года, перечислив следующие значимые недостатки законопроекта:

  1. Нарушение основ гражданско-правовых взаимоотношений, подразумевающих добровольную основу заключения договоров, в установлении обязанности для кредитной организации провести рефинансирование на указанных условиях.
  2. Отсутствие источника финансирования и порядка поддержки кредитных организаций в размере 20 млрд. рублей, которые понесут убытки от реализации законопроекта.
  3. Осознание заемщиками по валютной ипотеке повышенных рисков, компенсируемых более низкой процентной ставкой, а значит недопустимость представления их в качестве жертв обстоятельств.

Исходя из данных доводов, Комитет в лице его председателя Н.Н. Гончар, не счел возможным поддержать законопроект.

По итогам всестороннего рассмотрения вопроса рефинансирования валютной ипотеки, Госдума законопроект депутатов «Справедливой России» отклонила, о чем было издано соответствующее Постановление №6683-6 ГД от 15.05.2015 года.

Как будет происходить снижение ставки по ипотеке при появлении в семье ребенка?

Важным плюсом вынесенного решения является тот момент, что потенциальный заемщик принимает минимальное участие в проекте. Ему не нужно согласовывать предоставляемые льготы, ходить по инстанциям и направлять в банк различные заявки. Кредит сразу же оформляется по льготной ставке, после чего в течение 3-5 лет гражданин получает субсидирование от лица государства.

Благодаря тому, что программа носит долгосрочный характер, граждане смогут в течение установленного срока возвращать долг в минимальном размере. Причем при рождении второго ребенка срок субсидирования равен трем годам, а при появлении на свет третьего малыша – пяти годам. В случае появления сначала второго, а затем третьего малышей срок субсидирования будет составлять восемь лет.

Проблема валютной ипотеки на сегодня

Основные сложности, с которыми столкнулись заёмщики, возникли в 2014 году, когда резко упал курс рубля. Новых скачков подобного уровня с тех пор не происходило, а потому дополнительных проблем не возникало. Но это не означает, что ситуация слала лучше.

Должников беспокоит:

  • не снижающийся курс иностранных валют;
  • разорение отдельных предприятий, тесно связанных с иностранным финансированием и привлечением заёмных средств на международных рынках;
  • отсутствие решений правительства о валютной ипотеке, позволяющий облегчить положение граждан;
  • позиция отдельных банков, не желающих идти навстречу клиентам;
  • судебные решения, принимающиеся в пользу кредиторов и подтверждённые Верховным судом страны.

В подобной ситуации самым разумным выходом видится реструктуризация или рефинансирование кредита, поскольку оба указанных действия позволяют снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

Реструктуризация долга

Под реструктуризацией понимается изменение условий договора кредитования. Обратившийся к кредитору должник способен рассчитывать на:

  • снижение процентной ставки;
  • увеличение срока погашения задолженности;
  • изменение валюты с пересчётом общей суммы (не стоит рассчитывать на курс – 40 рублей, он окажется близким к существующему).

Основная цель описанных изменений – снижение размера ежемесячных выплат, чтобы должники имели возможность погашать долг, не допуская просрочек. А главная слабость описанного подхода – ограничение лиц, способных претендовать на снисходительность банка. Обычно «ипотечникам» приходится доказывать, что расходы на кредит превышают 40-50 процентов семейного бюджета.

Рефинансирование долга

Под рефинансированием понимается получение нового кредита взамен валютной ипотеки. При этом полученные деньги используются для погашения текущей задолженности, поэтому про старый долг можно сразу забыть. Правда, новый содержит среди обязательных условий залог недвижимости, но, учитывая снижение суммы ежемесячных платежей и стабильности положения заёмщика, подобный минус можно пережить.

А главной проблемой при оформлении рефинансирования станет запрет иметь просрочки платежей за последние полгода (иногда больше). Сказанное относится и к реструктуризации. Если обойтись без просрочек не получилось, рассчитывать на одобрение заявки практически бесполезно.

Признание валютного долга погашенным при обращении взыскания

Начнем с примера:

В начале 2014 года принято судебное решение о взыскании долга по ипотечному кредиту в 106 тыс. долл., что эквивалентно 3,5 млн. рублей по курсу на день вынесения решения суда.

Реальная рыночная стоимость 3 млн. рублей, продать квартиру за 6 млн. рублей – нереально. В случае, если банк примет ее на баланс после вторых торгов с вычетом 25 % останется разница в более 1 млн. рублей, которую он еще и обязан вернуть заемщику в рамках исполнительного производства.

Возникает множество вопросов о том, как действует описанная практика.

Согласно действующему законодательству, прекращение денежных обязательств перед банком может наступать в случае принятия кредитным учреждением предмета залога. При этом стоимость жилого помещения должна составлять не менее суммы оставшегося долга

Для валютной ипотеки особенно важно, что стоимость залога и размер долга оцениваются между собой на момент заключения ипотечного договора, то есть по старому курсу

Законодательные требования

По общему правилу, сформулированному в , при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Иное может быть предусмотрено договором или законом.

Изменениями от 06.12.2011 в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ были внесены изменения следующего характера: если залогодержатель в порядке, установленном ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Соответствие стоимости залога и суммы долга подтверждается результатами экспертной оценки на момент оформления ипотечного кредита (по старому курсу), таким образом, указанное правило работает для всех случаев валютной ипотеки. Для его использования должны быть соблюдены другие два положения: предмет ипотеки – это жилое помещение; предмет ипотеки оставлен банком за собой в процессе исполнительного производства в соответствии с требованиями закона.

Судебная практика

Вместе с тем, на практике часто получается так, что даже после принятия предмета залога, банки продолжают требовать с бывших клиентов дополнительные денежные средства, несмотря на то, что предмет залога был оставлен банком за собой, не будучи реализованным на публичных торгах. В состав требований банка обычно входят неоплаченные проценты и штрафы.

Повлиять на судебную практику по валютной ипотеке здесь смог Верховный Суд Российской Федерации. На сегодня имеется целый ряд постановлений, в которых указывается следующее:

  • Положения действующего законодательства в отношении порядка применения взысканий, а именно, признания задолженности погашенной в случае оставления предмета залога банком, применяются судом не только к тем ипотечным договорам, которые были заключены после момента ввода в действие соответствующей нормы, но также и до ее появления;
  • Если пользователи ипотечного продукта выразили согласие на переход предмета залога в собственность банка при наступлении определенных событий, то банк имеет право вступить в свои права на законных основаниях.

Если квартира остается у банка по результатам исполнительного производства, задолженность по ипотеке согласно взысканию денежных средств считается полностью погашенной.

Такие выводы, например, содержатся в апелляционном определении от 10.12.2014г. по делу № 33-8040/2014 Омского обл. суда, апелляционном определении от 02.04.2014г. по делу № 33-1336/2014 Калининградского обл. суда

При этом, принимается во внимание, что размер обеспечения ипотекой кредита принимается во внимание без учета процентов, исходя из определения судебной коллегии по гражданским делам ВС России от 17.03.2015 № 5-КГ14-155

Последствия нововведений

Одним из самых распространенных объектов ипотеки среди физических лиц является жилье (дом или квартира). Сложность в оформлении, высокий первоначальный взнос и большие ставки по кредиту делают приобретение жилья в рамках ипотечного кредитования недоступным для большинства молодых семей. Как следствие — рождение в таких семьях первенца или второго ребенка откладывается до решения жилищного вопроса. Поскольку демографическая ситуации в России далека от удовлетворительной, государство принимает меры по увеличению доступности ипотечного жилья. Новые изменения в законе также нацелены на решение данного вопроса (подробнее в таблице).

Новые изменения, в частности — электронное оформление закладной и хранение в депозитарии, являются началом перехода на электронный документооборот, который будет использоваться при оформлении квартиры (дома) в ипотеку. В электронную закладную будут вноситься все сведения о договоре, имуществе и сторонах сделки. Документ визируется подписями сторон и представителя (регистратора) Росреестра.

Истоки проблемы

Валютная ипотека более не популярна среди клиентов банка. Так как государство и граждане-должники пытались сделать банкиров «стрелочниками» в ситуации возросших кредитных выплат, многие финансовые организации и сами исключили валютную ипотеку из линейки своих продуктов. Но в 2019 году проблема остается. И тянется она издалека.

После этого скачка курса интерес к валютной ипотеке поубавился, но брать ее не перестали. Более того, предложения банков по перекредитованию ипотеки в рублевом эквиваленте многими заемщиками были отвергнуты, как невыгодные. Должники ожидали постепенного укрепления национальной валюты, а дождались ее катастрофического обрушения осенью 2014 года.

Тогда рублевая стоимость основных иностранных валют (евро и доллара) увеличилась почти в 2 раза. В ноябре-декабре некоторые банки предлагали их по курсу более 100 рублей за 1 единицу. И хотя усилиями государства нацвалюта постепенно окрепла, ее среднее значение по отношению к иностранным валютам значительно изменилось. Курс валют, в которых оформлялись жилищные займы, стал гораздо выше. Вследствие этого увеличился и размер ежемесячных выплат в счет погашения долга.

Валютные ипотечники забили тревогу, стараясь привлечь к своим проблемам максимальное внимание чиновников, законодателей, прессы и обычных граждан. СМИ широко освещали бедственное положение должников, взявших кредиты в долларах или евро

В конце концов, их услышали и предложили несколько вариантов погашения увеличившегося долга.

Какие новые нормы были приняты?

Для заключения договора ипотеки необходимо добровольное согласие двух сторон: кредитора, в залоге у которого будет находиться имущество, и ипотекодателя — физического либо юридического лица, передающего имущество согласно договору ипотеки. Учитывая, что ипотечные договоры заключаются на длительный сроки и предусматривают возврат существенных денежных сумм, регулятором кредитных отношений выступает государство. С развитием ипотечного кредитования вступают в силу государственные программы, направленные на облегчение кредитного бремени для льготных категорий населения (молодых семей, семей с малолетними детьми). Изменения касаются:

  • Уровня процентных ставок по кредитам, которые должны коррелироваться со ставками Центробанка;
  • Сумм (предельных) штрафов и пеней, которые также находятся в зависимости от Центробанка;
  • Возможности досрочного погашения ипотечного кредита, которая позволяет сократить риски при валютном кредитовании;
  • Распределения средств, которые могут быть получены от реализации ипотечной недвижимости.

По-прежнему актуальными в 2018 г. остаются требования к объекту ипотеки. Они касаются прав собственности на недвижимость, а также некоторых характеристик. Например, оформить залог на имущество, имеющее историческую ценность, невозможно. Также собственность, которую владелец намерен заложить, должна быть приватизированной, не находиться в залоге в иной финансовой организации.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий