Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца

Что такое военная ипотека

Военная ипотека — это программа, по которой военнослужащие могут купить жилье с государственной помощью. Для этого государство предоставляет военнослужащему целевой жилищный заем, который состоит из двух частей — накопительной и инвестиционной. Пока военнослужащий проходит службу, государство ежемесячно перечисляет взносы на его накопительный счет, а доходы от инвестиционной части пополняют счет каждый квартал.

Военнослужащий не обязан брать ипотеку. Он может купить жилье на накопившиеся деньги или добавить к ним собственные средства. Но если денег не хватает, ему выгодно взять военную ипотеку. Он получает льготную ставку по кредиту, а проценты, пока человек служит, платит за него государство.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Все они закручены только на платежеспособности покупателя и юридической чистоты и грамотности, приобретаемой в ипотеку недвижимости. Ведь если какой-то из нюансов не учтен, то сделка не состоится.

Преимущества продажи недвижимости через ипотеку

Использование ипотечной системы при продаже дома или квартиры имеет ряд положительных моментов:

  1. Закон гарантирует максимальную безопасность проведения сделки. Хотя всегда есть вероятность столкнуться с мошенниками, это происходит довольно редко, так как весь процесс проводится под контролем банка.
  2. Кредитор тщательным образом проверяет всю собранную документацию, в том числе все справки и договора. И если в отношении какой-либо стороны прослеживается несоответствие предоставленных сведений действительности, сделка немедленно останавливается.
  3. В случае, когда процесс смены собственника завершен, а деньги на счет продавца не поступили, сделку можно оспорить в судебном порядке. При выявлении нарушений имущество будет возвращено в собственность бывшего собственника.
  4. Так как за расчет отвечает банк, не придется беспокоить за подлинность полученных средств.

Военная ипотека: чем рискует продавец

Военная ипотека – программа кредитования, разработанная в соответствии с Федеральным законом №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» специально для обеспечения жильём военнослужащих по контракту: солдат, сержантов, офицеров и прапорщиков. Суть сводится к тому, что для каждого из участников программы заводится лицевой счёт, где постепенно накапливаются средства. Через 3 года военнослужащий подаёт рапорт на получение ипотеки и покупку жилья. Накопленные средства выступают в качестве первоначального взноса, обязательные платежи погашаются из средств Федерального бюджета.

Такой вид кредитования имеет ряд преимуществ для продавца:

  • в программе участвуют только банки с господдержкой;
  • чистота сделки тщательно проверяется;
  • процедура отработана и не вызывает сложностей в оформлении.

Рассмотрим, какие опасности для продавца скрывает этот вид кредитования.

Проверка объекта недвижимости

Акт оценки жилья заказывается и предоставляется собственником квартиры. Выбор эксперта остаётся за владельцем. Однако сделка согласовывается и одобряется Росвоенипотекой. Если после передачи права собственности в квартире выявляются технические недостатки, например проржавевшие трубы, сделка оспаривается и признаётся недействительной.

Пакет бумаг

Ввиду тщательной проверки продавцу приходится собирать внушительный пакет документов, что влечёт дополнительные расходы и доставляет неудобства.

Взаиморасчёт

Это интересный нюанс сделки. Согласно правилам «Военной ипотеки», покупатель вначале обретает право собственности на квартиру, а продавец получает деньги спустя 5-7 дней после регистрации.

Термины рыночной и кадастровой стоимости

К недвижимости применимо две категории цены — рыночная и кадастровая. Между ними нет ничего одинакового. Какие между ними различия?

Рыночная стоимость

Эту цифру определяет только рынок. Цифра меняется в зависимости от спроса на жильё, экономической и политической обстановки в стране, времени года, количества выданных льготных сертификатов. Рыночную цену определяет только покупатель. Рыночная стоимость характерна для сделок с недвижимостью. Ею руководствуются продавцы при продаже, а покупатели при покупке

При нахождении рыночной стоимости берётся во внимание износ здания, планировка объекта, район расположения объекта, этаж объекта, наличие инфраструктуры в доступности, состояние жилья. Как правило, для определения рыночной стоимости проводится аналитическое исследование аналогичных объектов, продающихся в момент реализации квартиры в том же районе

К рыночной цене возможно применить завышение.

Кадастровая цена

Кадастровая цена резко отличается от рыночной цены. Кадастровая цена определена затратами на строительство здания за минусом износа дома. Кадастровая цена введена для расчёта налогообложения при реализации квартиры. Кадастровая цена меньше, чем рыночная цена. К кадастровой цене невозможно применить завышение.

Риски для продавца

Сказать, что субъекта, который реализовывает на рынке объект, ждут большие риски, нельзя. В большинстве случаев риск состоит только в потере времени, если клиент начал собирать документы, ждать оформления, а по факту банк отказал в выдаче ссуды. При таком варианте можно потерять других потенциальных приобретателей.

Таким образом, зная особенности реализации квартиры с использованием ипотеки, каждый субъект может самостоятельно продать объект. Не стоит бояться заключать договора с теми гражданами, которые не имеют собственных средств, а привлекают ссуду. Для самих же покупателей ипотека позволяет минимизировать риски мошенничества, поскольку банк всегда тщательно проверяет объект прежде, чем выдать заём.

Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке

  • Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
  • Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
  • Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
  • Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.

Риски

Единственное, чего боятся продавцы жилплощади  — неполучение средств после оформления перехода прав собственности. В случае привлечения заёмных средств банка такой риск сводится к нулю по следующим причинам:

  • дополнительный контроль со стороны финансовой организации;
  • при переводе средств на счёт или закладывании в ячейку исключена вероятность расплаты фальшивыми купюрами;
  • при неуплате средств продавцу сделка будет аннулирована.

И все же существует ряд рисков для продавца. Самый основной – это отказ банка от выдачи ипотечного займа. Причиной этого может служить не только неплатежеспособность покупателя, но и непорядок в документации собственника.

Если проблема в имуществе, то отказ банка последует и при поиске нового покупателя. Поэтому продавцу следует заблаговременно проверить свое жильё на юридическую чистоту. Для этого можно обратиться в агентство недвижимости.

Если сделка не состоялась, то продавец должен вернуть аванс или залог покупателю. При этом деньги возвращаются в том же объеме, в котором были получены, так как ДКП не был заключен по вине третьей стороны – банка.

К менее вероятным, но все же возможным рискам относятся:

  • завышение реальной стоимости жилья;
  • наличие несогласованных перепланировок;
  • включение объекта в число ветхо-аварийных.

Кредитно-финансовое учреждение не даст разрешение на заключение ДКП если в квартире есть обременения, в том числе не снятые с регистрационного учета лица.

Преимущества и недостатки продажи в ипотеку

— Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — говорит риелтор Центрального агентства недвижимости г. Караганды Татьяна Свиденко. — Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет. Ипотека — это неплохо. У населения платежеспособность невысокая, и многие берут ипотеку. С учетом того, что сейчас ввели несколько хороших программ, вероятность покупки квартир возрастает. Например, «Баспана хит» — хорошая ипотечная программа, позволяющая купить квартиру, как на вторичном, так и на первичном рынке.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то за «наличку» можно продать и так, — говорит Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то придется сделать новый техпаспорт, узаконить перепланировку. Все документы будут проверяться банком.

Недостаток продажи в ипотеку в том, что на это уходит время, порядка 2-3 недель. Разумеется, большинству продавцов хотелось бы ускорить этот процесс, но все же это намного быстрее, чем ждать покупателя с наличным расчетом. Его ожидание может продлиться не один месяц.

— Продажа в ипотеку — это всегда какие-то этапы, которые нужно пройти, — рассказывает риелтор. — Это занимает время и, говоря простым языком, некоторая канитель. Например, был у меня такой случай. У клиентки на техпаспорте была поставлена печать прямо на текст, из-за чего он был плохо виден. В головном офисе не принимали такой вариант. Пришлось не раз делать «сканы» этого документа, пока не отсканировали его на устройстве с более высоким разрешением.

Возможные риски сделки для участников процесса

Приобретение любого объекта жилой недвижимости по ипотеке включает в себя немало преимуществ:

  • есть возможность купить квартиру не дожидаясь долгие годы накопления необходимой суммы собственными силами;
  • продолжительный период кредитования;
  • отсутствие вероятности попадания на мошенников (сделка контролируется банковским учреждением);
  • выгодный вариант инвестиций;
  • наличие немалого числа государственных программ ипотечного кредитования.

При всем этом существует и риск утраты приобретенного жилья покупателем. Никто не застрахован от того, что в дальнейшем могут возникнуть временные финансовые трудности. При наличии хотя бы одной просрочки по регулярному платежу это может привести к попаданию в долговую яму и, как следствие, невозможность погасить ипотеку. Банк попросту заберет квартиру в свою собственность.

Чтобы избежать рисков утраты квартиры, достаточно иметь собственные сбережения в размере, способном покрыть несколько ежемесячных платежей по займу. Таким образом, заемщик формирует для себя “подушку” безопасности.

В свою очередь продавец квартиры рискует столкнуться с ситуацией, когда после заключения предварительного договора с покупателем, последнему будет отказано в предоставлении ипотечного кредита. В данной ситуации придется аннулировать предварительное соглашение и возвращать залог, так как сделка будет сорвана по вине третьих лиц.

Квартира с неучтенными наследниками

Вы нашли квартиру, купили, честно расплатились с продавцом, а через какое-то время объявился новый наследник. Дело в том, что ваш продавец вступил в наследство, а его брат, сестра или кто-то еще из родственников «не знали» о том, что тоже имеют такую возможность. Теперь они требуют свою долю в квартире и идут в суд за расторжением договора.

В этом случае суд вполне может расторгнуть договор и обязать продавца вернуть вам все полученное по сделке. И продавец даже не против, да вот беда – денег больше нет, вернуть их невозможно, но он готов выплачивать вам из зарплаты до тех пор, пока не погасит весь долг.

Если будете покупать квартиру через агентство недвижимости, которое страхует риски, такой напасти можно избежать. Если хотите подобрать вариант самостоятельно, ищите квартиру, право собственности на которую возникло по другим основаниям, или надейтесь, что вам попадутся честные продавцы, а не мошенники.

Риск продавца, чью квартиру покупают на кредитные средства

Способы передачи денег

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:

  • Ячейка депозитария – для продавца желательно использование ячейки депозитария банка, поскольку он гарантировано получит свои деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец отделается чувством досады от потраченного на сбор документов времени. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
  • Использование заблокированного счета (аккредитива), это альтернатива ячейки – доступ к разблокировке счета передается продавцу только после того, как сделка официально состоялась. В этом случае продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца (разве только при отзыве у банка лицензии или мошенничестве сотрудников).
Отмена сделки

Вместе с тем, есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации и сделки, и ипотеки, то продавец может не получить средства в том случае, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: можно предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу в любом случае. Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.

Не предоставляйте оригиналы документов

При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, скорее всего, попросят предоставить в банк документы на квартиру. Чтобы не стать жертвой мошенничества, не стоит предоставлять покупателю, как вы бы ему не доверяли, оригиналы. Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно, лучше самому представить их в банк – времени уйдет больше, но убеждение в отсутствии обмана стоит дороже.

Когда оформлять квартиру в залог

Известно, что банк при предоставлении ипотечного займа потребует покупаемую квартиру оформить в залог. Вопрос в том, когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения незаконного распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.

Если сделка признана недействительной

Тогда действует двухсторонняя реституция – возврат приобретённого имущества по сделке:

  • продавец вынужден будет вернуть все деньги, полученные за свою квартиру, если сделка будет признана недействительной по каким-либо причинам
  • в свою очередь, в такой ситуации покупатель возвращает квартиру.

Если суд признал сделку недействительной спустя длительное время после её заключения, существует опасность, что квартира повторно продана (иногда неоднократно). Вернуть квартиру первоначальному собственнику в данной ситуации будет весьма проблематично.

Как продавцу дополнительно обезопасить себя

Специалисты указывают на некоторые ошибки, которые могут снизить шансы продавца на успешный исход сделки. К ним относят:

  • Предоставление покупателю подлинников документов. Согласно условиям ипотечного процесса, будущий заемщик должен предоставить банку сведения о предстоящей покупке для одобрения сделки. Однако правила не обязывают его предоставлять оригиналы. Если необходимые сведения поступили в банк через третьи руки, представители организации могут запросить документы. В этом случае стоит потратить время на посещение ближайшего отделения и предоставления всех требуемых бумаг лично.
  • Ещё одной ошибкой продавца считается полное доверие покупателя. Хотя закон максимально ограждает ипотечное кредитование от мошенничества, стоит постараться узнать лучше другую сторону соглашения, в особенности наличие у него моральных принципов. В этом случае вероятность обращения в суд из-за недобросовестности заемщика существенно снизится.

В завершении продавцу стоит проверить правильность собственного подхода к сделке, ожидая честности от других сторон ипотечного соглашения. Так, перед подачей объявления следует проверить все данные о квартире, в том числе состояние счетов по коммунальным платежам, количество прописанных членов семьи.

Стоит помнить, что банки не готовы заниматься продажей недвижимости, где зарегистрированы несовершеннолетние дети, недееспособные родственники или лица, пропавшие без вести. Поэтому все эти параметры необходимо уладить заранее, чтобы избежать потери времени.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

1. Сбор и проверка документов

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов, заключается договор с риелторской компанией (при обращении к специалистам). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку.

  • Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
  • Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приемки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
  • Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество и после регистрации залога.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Могут запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

2. Посещение банка

— Все собранные документы необходимо принести в банк, после чего их отправляют в кредитные комитеты, — говорит Татьяна Свиденко. — Они бывают местные и головные. По первичному жилью сейчас в банках система стала автоматизированной. Например, по программе «7-20-25» вбиваются в программу все показатели (платежеспособность клиента, параметры квартиры) и автоматически идет одобрение или неодобрение. Потом документы еще раз проверяются кредитным комитетом. Параллельно делается оценка. Ее заказывает покупатель у независимого оценщика.

3. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не дает права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

4. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором четко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

— Сейчас ввели правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30%, не выдается у нотариуса. Покупатель кладет эти деньги на счет в банке, где оформляется ипотека. И потом, когда кредит одобряют, вся стоимость квартиры перечисляется на счет продавца, — поясняет риелтор Татьяна Свиденко.

5. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны сделки идут к нотариусу заключать договор купли-продажи. Нотариус в свою очередь накладывает обременение на квартиру. Покупатель с ней ничего не может делать до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несет в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк берет все эти документы и начинает на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает свое обременение.

6. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец, переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

После этого продавец дает покупателю письмо о полном расчете, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На данной недвижимости сохраняется только обременение банка. После того как передали письмо о полном расчете, сделка состоялась. Пока это письмо не передали, на квартире будет находиться обременение. 

— Бывает ошибка у частных лиц, когда это письмо не отдают, — обращает внимание на важный момент Татьяна Свиденко. — И по прошествии времени, когда новый хозяин хочет что-то с квартирой сделать, это становится невозможным, так как стоит обременение

Это очень сложно бывает найти потом продавца. Может он уже уехал из страны. Поэтому надо не забыть взять письмо о полном расчете.

Важно знать

Продажа квартиры по ипотечному кредиту представляется многим гражданам очень сложной процедурой. Не все доверяют банкам, а кто-то хочет завысить цену. Но если решение принято, то нужно знать следующее:

  1. Банк следует выбирать только тот, который имеет хорошие отзывы клиентов и работает не менее 10 лет.
  2. Все оригиналы документов для сделки лучше не передавать лично покупателю. Для этого стоит воспользоваться услугами посредника, то есть банка.
  3. Наличие незаконной перепланировки. В большинстве случаев банки отказывают в ипотеке для таких квартир. Если удастся, то можно провести сделку, но тогда стороны (чаще, покупатель) должны гарантировать узаконивание перепланировки в течение 6 месяцев. Если же работы нельзя узаконить, то придется приводить жилплощадь в первоначальный вид.
  4. У банка есть право запрашивать дополнительные бумаги, проверять правоустанавливающие документы и т. д.
  5. Если покупатель получил отказ от кредитного учреждения, можно обратиться в другой банк.
  6. В случае, когда жилье покупается с целью продажи для приобретения другого жилья, не все банки согласны на такие сделки. Слишком большое количество объектов недвижимости и рисков для самого банка.
  7. Практически невозможно снизить стоимость квартиры, чтобы уменьшить налог на прибыль (он платится, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет). На это часто идут небольшие кредитные учреждения, но и условия ипотечного кредитования будут соответствующие.

Риски любого продавца при продаже собственной квартиры по ипотеке практически несущественны. Всю сделку ведет банк, так как это он рискует в итоге не увидеть вложенных средств. Главное, чтобы все документы были в порядке. А собственник лишь получает деньги и может распоряжаться ими по своему усмотрению. Все остальное – это уже заботы банка и его заемщика.

Этапы продажи

Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.

1. Способ оплаты

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

2. Перепланировка

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

Плюсы:

  1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
  2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

Минусы:

  1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
  2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.

Каждый человек после прочтения данного материала должен сам ответить на вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, плюсы и минусы этого были подробно описаны ранее. Конечно, риски всё же остаются, но они заметно ниже, чем при обыкновенной продаже. Внимательно относитесь ко всем мелочам: изучайте договоры, не бойтесь задавать интересующие вас вопросы и боритесь за право получения законных денежных средств за квартиру. Многие специалисты рекомендуют продавать жильё именно так, ведь ипотеку контролирует банк!

Какие виды ипотеки существуют

Приобретение жилья в рассрочку при помощи банковского займа давно не является новостью. В каких ситуациях в сделку продажи недвижимости вмешивается ипотечный кредит? Существуют три распространенные схемы продажи квартиры в рассрочку:

  1. Реализация недвижимости самим застройщиком. В этом случае фирма-владелец дома, в котором находятся выставленные на продажу квартиры, берет финансовые риски на себя. Чтобы гарантировать свою безопасность, она оставляет купленные в ипотеку квартиры в залоге вплоть до получения финальной выплаты.
  2. Договорная продажа. В этом случае продажа квартиры одному физическому лицу другим происходит помимо участия банка. Две стороны подписывают договор рассрочки на определенный срок под какие-либо гарантии.
  3. Трехсторонняя ипотека. В ней принимают участие юридическое лицо (кредитная организация) и два физических лица (продавец и покупатель). Это самый частый случай ипотеки и вызывающий больше всего вопросов у изначального владельца реализуемой квартиры.

Ниже речь пойдет именно о третьем виде ипотеки, его достоинства и недостатках с точки зрения продавца.

Риски для продавца

Напомним, что процедура продажи ипотечной квартиры полностью контролируется банковским учреждением на всех ее этапах. Банк является самым заинтересованным в успехе и прозрачности сделки. Немаловажную роль здесь играет такой фактор, как платежеспособность покупателя, поскольку если этот параметр не будет соответствовать требованиям банка, ипотеку невозможно будет переоформить.

Продавцу следует быть осторожным при взаиморасчетах с покупателем и не ввязываться в различные «серые» схемы передачи денег, которые довольно часто реализуются мошенниками. Здесь возникает риск срыва продажи. Однако если недобросовестный покупатель все же будет выявлен, это поможет избежать продавцу серьезных проблем в дальнейшем. Помните о том, что мошенники могут ввести в заблуждение и сотрудника банка. Однако в сделке со стороны банка участвует еще и страховая служба, обязанностью которой также является проверка законности и правомерности сделки. Теневая схема, таким образом, будет раскрыта.

В связи с этим самым большим риском для продавца является пустая трата времени в случае получения покупателем отказа в предоставлении жилищного кредита.

Продажа ипотечной недвижимости не редкость в наше время. Ситуации, когда заемщик не может более погашать свою задолженность, встречаются часто. Единственным разумным решением является продажа ипотечного жилья. Как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанк? Прежде всего, следует получить согласие от кредитной организации на продажу такой квартиры и найти покупателя. После этого можно приступать к оформлению сделки. Существует два основных варианта – покупатель погашает ипотеку либо на него переоформляется жилищный кредит. Еще один способ переоформление ипотеки в потребительский кредит. Однако операции с ипотечной недвижимостью являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов.

Ипотека от Сбербанка: оформление авансового платежа

Внесение аванса является гарантией выполнения договорных обязательств. Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Получатель ипотеки обязан оповестить Сбербанк о том, что он перечисляет задаток продавцу. Соответствующая сумма будет вычтена из первоначального взноса. В предварительном договоре должны присутствовать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон;
  • Сумма сделки;
  • Информация о залоговом имуществе;
  • Ответственность за несоблюдение соглашения;
  • Дата заключения соглашения и подписи контрагентов.

Некоторые юристы советуют сторонам сделки пройти осмотр у психиатра и получить справки, подтверждающие вменяемость и дееспособность. Эта бумага будет дополнительной страховкой от мошеннических действий. При отсутствии медицинских документов одна из сторон может начать оспаривать сделку в суде. Недобросовестный контрагент будет утверждать, что в момент заключения предварительного договора он находился в невменяемом состоянии. Если выплата аванса не является обязательным условием соглашения, то процентная ставка по ипотеке будет увеличена.

Сделка с изменением стоимости

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
  2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
  3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).

Пример. Гражданин покупает однокомнатную квартиру за 2 млн рублей. Банк предлагает жилищный кредит с первоначальным взносом в размере 15%, что в нашем примере составляет 300 тысяч. В процессе подготовки документов клиент, который хочет оформить ипотеку с завышением стоимости квартиры, договаривается с продавцом о том, чтобы формально цена недвижимости была выше на эту сумму. Далее лицо, реализующее недвижимость, подписывает две бумаги. В одной говорится о том, что первоначальный взнос уже выплачен клиентом, во второй (встречной) расписке — о том, что продавец вернул внесенную сумму.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий