Правила оформления ипотечного кредита на покупку дома с земельным участком

Преимущества и недостатки покупки земельного участка в ипотеку

Покупка участка на заемные средства имеет свои преимущества и недостатки.

Своих средств потребуется не так много.

С учетом того, что цена земли, строительных материалов и непосредственно строительных работ ежегодно растет, данная схема покупки быть особенно актуальной.

В числе других преимуществ ипотечных кредитов на участки можно отметить:

  • приобретение земли за городом и строительство на ней дома может обойтись дешевле, чем покупка квартиры (особенно аналогичной по площади);
  • при строительстве дома можно выбрать понравившийся проект, который наилучшим образом отвечает индивидуальным требованиям;
  • сроки по ипотеке могут достигать 10-30 лет. Это позволяет производить выплаты с минимальной нагрузкой на бюджет;
  • хотя процентные ставки по ипотеке под ИЖС устанавливаются повышенные по сравнению с кредитами на покупку квартир, но они на порядок ниже, чем по необеспеченным займам.

Не лишена покупка участка в ипотеку и недостатков, которые, впрочем, далеко не всегда останавливают желающих переехать за город.

К минусам можно отнести:

  • длительность процедуры оформления ипотеки;
  • ипотечные кредиты обычно требуют наличия первоначального взноса, он может варьироваться в диапазоне от 15 до 30% от оценочной стоимости участка;
  • ипотека без первоначальных вложений относится к высокорисковым продуктам и от таких программ российские банки отказались с учетом нынешней экономической ситуации;
  • возможны сложности с проведением оценки земли;
  • жесткие требования к приобретаемой недвижимости, что резко сужает круг объектов для покупки;
  • необходимость сбора обширного пакета документов как по земле, так и подтверждающих юридическую чистоту сделки.

Подводные камни при определении стоимости

Когда дом продаётся без участия банка, его стоимость продавец определяет исходя из собственных амбиций и рыночной конъюнктуры. Если привлекаются ипотечные деньги, техническое состояние залогового имущества обязательно проверяют профессиональные эксперты, они же устанавливают его фактическую стоимость.

Банк интересует ликвидность дома, чтобы в случае невозврата кредита, его можно было продать. Учитываются все аспекты, включая престижность месторасположения и уровень развития инфраструктуры. Износ дома не должен быть больше 50%.

Если продавец желает избавиться от ветхой избы в заброшенной деревне – он рискует потерять время, потому что банк таким объектом не заинтересуется. Если продавец надеется, что покупатель не заметит каких-либо изъянов и купит дом по завышенной цене, то это тоже риск, так как надежды не оправдаются.

Особенности ипотеки земельных участков

Оформление целевого кредита на покупку земли отличается от обычной ипотеки. Так как залогом выступает участок, именно его характеристики влияют на возможность получения ипотеки:

  1. Категория целевого использования земли.
  2. Местоположение участка.
  3. Транспортная развязка по району и городу.
  4. Наличие инженерных сетей и коммуникаций.
  5. Стоимость земли.

Особенности ипотеки на землю регламентируются действующим законодательством и порядками банковских учреждений:

  1. Купить в ипотеку можно землю, предназначенную только под индивидуальное жилищное строительство, ведение приусадебного хозяйства, садоводство.
  2. Заемщики могут воздвигать капитальные постройки, не уведомляя кредитора, если иное не предусмотрено ипотечным договором.
  3. Залоговое обязательство автоматически распространяется на все сооружения, расположенные на участке. Отчуждение земли подразумевает лишение права собственности на недвижимость, выселение лиц, проживающих в построенных на нем зданиях.
  4. Оформить ипотеку на долевое участие в земельном участке сложно. Если земля пребывает в совместной собственности, банк требует согласия всех владельцев на передачу участка в залог.

Заемщики могут получить отказ при:

  • Плохой кредитной истории.
  • Наличии просрочек и невыплаченных кредитов.
  • Искажении информации.
  • Подделке документов на залоговое имущество.
  • Отсутствии финансовых возможностей покрыть ипотеку.

Законодательство

Ипотечные договора регулируются в России нормами ГК и ФЗ-102 «Об ипотеке». По своей сути такие договора являются залоговыми.

Они предполагают, что залогодержатель может при неисполнении заемщиком своих кредитных обязательств реализовать предмет залога, а вырученные деньги направить на погашение основного долга.

В качестве залога по ипотеке может выступать любое недвижимое имущество, в т.ч. земельные участки. В ФЗ «Об ипотеке» указано, что залогом не может стать земля из государственной и муниципальной собственности, а также участки меньше нормативного размера.

В ипотеку можно приобрести только то имущество, которое находится в собственности продавца (не в аренде).

Ипотека (или оформление залога на землю) часто сопровождает кредитные договора. По ним банк выдает средства на покупку участка под определенный процент. Заемщик должен вернуть финансовой организации не только сумму покупки (основной долг), но и сумму процентов за пользование ипотечным кредитом.

Можно выделить следующие виды ипотечных программ:

  • на покупку земельного участка;
  • на приобретение земли с домом;
  • на покупку земли и строительство дома.

При классической ипотеке деньги на покупку земли не выдаются на руки заемщику, а сразу направляются на счет продавца недвижимости.

В качестве залога выступает предмет покупки, а именно участок.

Основное требование к земле: это ликвидность, она напрямую зависит от категории земли, ее месторасположения, близости инфраструктуры, наличия коммуникаций поблизости и пр.

Но такие предложения среди банков большая редкость. Обычно финансовые организации требуют от заемщика наличие ликвидного обеспечения в виде другой недвижимости и деньги выдаются только под залог квартиры или дома (в размере до 70% от их оценочной стоимости).

Требования и условия ипотеки на частный дом

1. Банковские требования к ипотечной недвижимости.  

Квартиры в новостройках – желанный залог для банка, ведь, в случае возникновения у заемщика трудностей, с реализацией такой недвижимости не возникает проблем. Если клиент не может выплачивать ссуду или отказывается от своих обязательств, финансовая организация продает жилье через аукцион и возмещает свои расходы. С частными строениями сложнее: они менее ликвидны, что повышает риски банка и приводит, соответственно, к повышению процентной ставки по ипотечному кредиту на частный дом. Однако существуют программы, участие в которых позволяет заемщикам сэкономить на выплатах.

Можно обратиться за кредитом, предложив в залог банковской структуре жилье, аналогичное по стоимости частному строению, которой планируется приобрести.

Многие ведущие банки, такие как «Сбербанк», «ВТБ 24», «Газпромбанк» и другие, предъявляют к частному дому как предмету ипотеки следующие требования:

  • оценочная стоимость – не меньше суммы займа;
  • оценка недвижимости – обязательное условие (оплачивается заемщиком);
  • отсутствие обременений;
  • земля должна быть в собственности у продавца;
  • назначение использования земельного участка – под индивидуальное жилищное строительство.

Максимальная сумма ипотечного кредита на частный дом не превышает 70-85 % его стоимости. При рассмотрении заявки финансовая организация учитывает множество аспектов: оценочную стоимость, месторасположение и степень удаленности от центра города или границ крупного населенного пункта, инфраструктуру в районе постройки. В общем, вероятность одобрения займа на новый, расположенный в центре города частный дом из кирпича с подведенными коммуникациями значительно выше, чем если предметом ипотеки выступает деревянное строение в пригороде, построенное десятилетия назад.

Кроме того, есть объекты, на которые ипотека точно не будет оформлена:

  • архитектурные памятники;
  • строения, назначенные под снос;
  • здания, износ которых составляет более 60 %;
  • недвижимость, где была произведена незаконная перепланировка;
  • объекты, права на которые принадлежат третьим лицам.

Материалы, частные и загородные коттеджи из которых могут быть оформлены в ипотеку:

  • дерево;
  • брус;
  • кирпич;
  • газо- и пенобетон;
  • с деревянными перекрытиями;
  • каркасные строения.

Материалам фундамента, опор и несущих стен уделяется особое внимание. Частный кирпичный коттедж на бетонном фундаменте более долговечен, чем деревянное строение на насыпном основании, и эксплуатироваться может значительно дольше, что означает его большую ликвидность

А требование к быстрореализуемости объекта залога становится основным на период действия ипотечного договора.

При оценке частного строения учитываются:

  • Коммуникации и дороги.
  • Инфраструктура населенного пункта, на территории которого расположен дом.
  • Удаленность от крупных городов.
  • Назначение земельного участка (должен иметь статус земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для ИЖС) и наличие права собственности на землю.

Таким образом, получается весьма внушительный список требований, соответствовать которым в полном объеме заявителю проблематично. Ещё более осложняется ситуация, если заемщик желает оформить ипотеку на объект первичного рынка жилья. Финансовой организации в таком случае требуется скрупулезно оценить юридические и строительные риски, которые всегда выше, чем при покупке вторичного жилья. Соответственно, часто заемщику отказывают в выдаче ипотечного займа на частный дом.

Если у заемщика возникают проблемы с выплатой кредита, недвижимость продается. А спрос на частные строения ниже, чем на квартиры.

Человеку, решившему приобрести в ипотеку частный дом, стоит внимательно изучить требования разных банков, которые размещаются на официальных порталах финансовых организаций. Там же можно найти калькуляторы и самостоятельно рассчитать сроки погашения долговых обязательств, ежемесячный платеж для разных процентных ставок и проч.

2. Банковские требования к заемщикам. 

За ипотечным займом на покупку частного строения могут обратиться граждане РФ, которые должны быть:

  • не младше 21 года на момент подписания договора ипотеки и не старше 65-75 на день внесения последнего платежа;
  • в обязательном порядке трудоустроены;
  • зарегистрированы (постоянно или временно) в регионе выдачи кредита;
  • если уровень дохода не позволяет рассчитывать на требуемую сумму займа, заявитель может привлечь созаемщиков.

Определение терминов

Прежде чем разобраться в юридических нюансах таких сделок, определим основные понятия:

  • Покупка дома и земли в ипотеку. Это означает, что гражданин приобретает земельный участок с находящимся на нем домом или без него полностью или частично за счет средств, выданных кредитной организацией в рамках ипотечной программы.
  • Покупка ипотечного дома и земли. В данном случае предметом договора будет уже находящийся в залоге участок земли (с домом или без него). Гражданин приобретает имущество, которое ранее было куплено с привлечением ипотечного кредита.
  • Продажа дома и земли в ипотеку. Такая сделка происходит, когда к человеку, имеющему в собственности необремененную землю, обращается физическое лицо или банк с предложением о продаже. При этом оплата производится как за счет собственных средств покупателя, так и с привлечением ипотеки.

Программы кредитования

Сбербанк, ВТБ-24 и Россельхозбанк предлагают ипотечные кредиты на покупку земельных участков и домов (в том числе таунхаусов) с землей. Помимо это можно взять кредит под залог любой недвижимости (до 15 млн. рублей), а также небольшой потребительский кредит без обеспечения, если требуется небольшая сумма (до 1,5-3 млн. рублей).

С залогом

БанкПрограммаСтавкиСуммы кредитаПервый взносЗалогДосрочное погашениеПоручители и созаемщики
ВТБИпотека на вторичное жилье9,1%300 тыс.-15 млн. рублейот 10%Ликвидная недвижимостьЕстьЕсть, но не более четырех человек
РСХБЦелевая ипотека9,5%100 тыс. – 20 млн. рублейне требуетсяЛиквидная недвижимостьЕстьЕсть, но не более трех человек
Ипотечное жилищное кредитованиеот 8,85%100 тыс. – 60 млн. рублейот 15%Участок или жилой дом с участкомЕстьЕсть, но не более трех человек
СбербанкКредит под ИЖСот 10%300 тыс. – 30 млн. рублейот 25%Только жилое помещениеЕстьЕсть, но не более трех человек
Кредит на покупку земельного участкаот 9,5%300 тыс. – 30 млн. рублейот 25%Только жилое помещениеЕстьЕсть, но не более трех человек

* по кредитам возможен выбор аннуитетной или дифференцированной системы погашения. Обязательно страхование залога (два других вида страхования – жизни и титула являются добровольными). Срок кредита составляет 30 лет.

Потребительские

БанкПрограммаСтавкиСрокСуммыТребования к залогуДосрочное погашениеСозаемщики и поручители
ВТБНецелевой кредит под залог недвижимостиот 11,1%20 лет300 тыс.-15 млн. рублейЛиквидная квартира в многоквартирном доме. Требований к земле и дому – нет.ЕстьЕсть, но не более трех человек
РСХБПотребительский кредит с обеспечениемот 10-16,5%до 7 лет10 тыс. – 2 млн. рублейне требуетсяЕстьЕсть, но не более трех человек
Потребительский кредит без обеспеченияот 10-16,5%до 7 лет10 тыс. – 1,5 млн. рублейне требуетсяЕстьЕсть, но не более трех человек
Нецелевой кредит под залог недвижимостиот 12,5-13,5%до 10 лет100 тыс. – 10 млн. рублей Ликвидная квартира, жилой дом с земельным участком (в том числе таунхаус)ЕстьЕсть, но не более трех человек
СбербанкКредит на любые целиот 12,9-19,9%до 5 лет30 тыс. – 5 млн. рублейне требуетсяЕстьЕсть, но не более трех человек

*по всем кредитам возможен выбор аннуитетной или дифференцированной системы погашения. При оформлении залога нужно будет оформить полис страхования недвижимости (два других вида страхования – жизни и титула являются добровольными). Первоначальный взнос не требуется, кроме кредита от РСХБ «Нецелевой кредит под залог недвижимости», где он составляет 25%.

Как происходит покупка и продажа?

Для покупателя процедура состоит из таких основных шагов:

  1. Сначала предстоит выбрать банк. Для этого изучаются основные требования нескольких кредитных организаций. На сайтах многих кредитных организаций есть калькуляторы. Они дают возможность сделать предварительный расчет доступной суммы и определить размер регулярного платежа.
  2. Определившись с банком и ознакомившись с перечнем необходимых документов, приступают к их сбору. Потребуются бумаги для подтверждения платежеспособности потенциального клиента.
  3. Собранный пакет документов подается в банк вместе с заявкой на предоставление ипотечного кредита.
  4. Через некоторое время банк примет решение по заявке. В случае положительного ответа можно приступать к подбору нужного объекта.
  5. Далее потребуется предоставить документы на этот объект. Следует учесть, что земельный участок должен иметь четкие границы, которые закреплены в кадастровом реестре. Если информация из него не совпадает с действительностью, то это может стать причиной отказа от проведения такой сделки.
  6. Банк анализирует чистоту сделки. Если все в порядке, то стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  7. На последнем этапе кредитная организация заключает с заемщиком ипотечный договор, оформляет страховой полис на залоговую недвижимость. После этого денежные средства переводятся на расчетный счет продавца.

Для продавца процедура будет такой:

  1. Определиться относительно способа продажи (самостоятельно или через риелтора).
  2. Подготовить необходимые документы на недвижимость (договора, свидетельства о собственности, отчет об оценке, паспорта на землю и дом).
  3. Затем продавец ищет покупателя, который осматривает недвижимость, и проводит с ним переговоры.
  4. Стороны подписывают предварительный договор и собирают документы, которые требует банк для заключения ипотечного договора.
  5. После заключения покупателем ипотечного договора они выходят на сделку. Она проводится в присутствии представителя банка.
  6. Покупатель передает деньги продавцу либо делает перевод на его счет. Остальные средства переводит продавцу банк.
  7. Производится перерегистрация права собственности в Росреестре.

Если объектом выступает коттедж и таунхаус

При купле-продаже таунхауса или коттеджа может возникнуть затруднение в том, что такая недвижимость нередко делится на доли. Тогда в процедуру добавится один шаг: сбор письменных согласий от других собственников. Если же собственник у объекта один, то этот этап отсутствует.

Загородный объект в деревне

Отличия заключаются в том, что банк может выдать ипотеку только на такой загородный дом, к которому подведена доступная круглогодично дорога, необходимые коммуникации. Участок не может находиться в промышленной или природоохранной зоне. А еще банк может потребовать, чтобы объект располагался в определенном радиусе от отделения, где заключается договор.

Возможно ли продать ипотечную недвижимость?

Многие задаются вопросом о том, можно ли продать купленную в ипотеку недвижимость. Так поступить можно. Подобные сделки разрешает проводить Федеральный закон № 218-ФЗ. Возможны два варианта, как продать недвижимость, если она в ипотеке:

  • продавец получает задаток от покупателя, этими средствами закрывает кредит и снимает обременение с недвижимости;
  • покупатель приобретает объект с обременением и сам выплачивает долг банку.

В первом случае необходимо дождаться, когда продавец получит документы о собственности без обременения, и только после этого можно выходить на сделку. Второй вариант возможен только в том случае, если кредитная организация даст добро покупателю на ипотечный кредит.

Кроме того, переоформление имущества с одного собственника на другого производится под контролем банковского работника, так как оно находится в залоге.

Теперь вы знаете, можно ли продать недвижимость, которая находится в ипотеке, далее поговорим о документах, которые потребуются для проведения сделки.

Как оформить ипотеку под частный дом: документы и этапы

1. Чтобы купить в ипотеку частный дом, необходимо:

  • выбрать банк и программу;
  • сформировать пакет документов, в который обычно входят:
  • паспорт;
  • справки 2-НДФЛ или по утвержденной кредитором форме, для зарплатных клиентов – выписка со счета;
  • копия или выписка из трудовой книжки и так далее.
  • передать бумаги в банк, где заявителю выдадут бланк анкеты, которую нужно заполнить;
  • в течение 2-5 рабочих дней кредитная организация будет оценивать кандидатуру заемщика;
  • в случае одобрения заявки – заключить предварительный договор купли-продажи, продавцу передается аванс;
  • заказать оценку частного строения и участка под ним;
  • представить банку документы по выбранной недвижимости, которые будут изучаться максимум 10 рабочих дней;
  • в случае положительного ответа финансовой организации – заключить основной договор купли-продажи, покупатель передает продавцу первый взнос из собственных средств;
  • зарегистрировать сделку;
  • после регистрации права собственности средства ипотеки перечисляются продавцу;
  • заключить договор страхования;
  • документы, подтверждающие переход права собственности и оплату страховки, передать банку.

Страховка оформляется на коттедж, земля страхованию не подлежит. На добровольной основе оформляется страховка жизни и титула прав. Если же заемщик принял решение оформить такой полис, то ставка по кредиту, скорее всего, будет снижена.

Скидку с процентной ставки могут получить также зарплатные клиенты банка.

Одобрение по заявке может быть ограничено. Так, в Сбербанке срок действия согласия на выдачу ипотеки под частный дом составляет 90 дней.

Чтобы купить особняк с привлечением ипотечных средств, лучше всего выбирать недвижимость с готовыми документами: отмежеван участок, узаконены перепланировки и прочее.

Срыв заключения сделки в установленные сроки требует повторной подачи заявки на ипотеку и прохождения цепочки всех шагов сначала.

2. Как купить в ипотеку частный дом с земельным участком. 

Потребуются:

  • свидетельство о праве собственности (с 2016 года не выдается, подтверждать право нужно выпиской из ЕГРН);
  • документы-основания возникновения права собственности (договоры купли-продажи, дарения, мены и тому подобное);
  • кадастровый паспорт;
  • поэтажный план строения и экспликация (могут входить в техпаспорт).

Обязательным документом является оценка особняка и земли.

От продавца потребуются нотариально оформленное согласие супруга на продажу строения (если супруг не является совладельцем недвижимости, но право собственности возникло в период брака), брачного договора (если таковой продавцом заключался), свидетельство о браке.

Если есть несовершеннолетние дети, то необходимо получить согласие на сделку органа опеки.

Разные банковские структуры, учитывая специфику договора и особенности кредитования в каждом частном случае, могут запросить дополнительную документацию.

Требования к заемщику и объекту ипотеки

Обобщив предложения банков на российском рынке, можно отметить следующие общие требования к заемщикам при оформлении кредита на покупку частного дома с землей:

  • ограничение по возрасту: от 21 до 60 лет (в некоторых банках от 22-23 лет);
  • стаж на текущем месте не меньше 6 месяцев;
  • гражданство РФ;
  • регистрация в городе присутствия банка;
  • возможность официально подтвердить получение дохода.

Далеко не каждый дом банк согласится взять в залог по договору ипотечного кредитования.

Предварительно специалисты тщательным образом проверяют строительные и юридические риски по выбранному объекту недвижимости. Банки обращают на следующие параметры:

  • материалы, из которых построен дом, которые прямым образом влияют на его срок эксплуатации (качество фундамента, несущих стен и опор);
  • физическое состояние строения (отсутствие в необходимости проведения капитального ремонта);
  • наличие центральных коммуникаций или возможности подключения к ним с минимальными затратами;
  • земельный участок, на котором построен дом, должен иметь статус поселения и предназначаться для строительства индивидуальных жилых объектов;
  • местоположение объекта и наличие подъездных путей к нему.

На что оформляется кредит, при оформлении ипотеки на дачу?

Это довольно частый вопрос, с которым сталкиваются заемщики: что, собственно, является объектом кредитования: только дачный участок или все постройки на нем? Как банки проводят оценку залога такой недвижимости?

Чтобы ответить на этот вопрос, для начала, разберемся с терминологией.

Согласно википедии, Дача — это загородный дом для городских жителей, как правило, не используемый его владельцами для постоянного проживания. В России и странах бывшего СССР дачами принято называть как простейшие фанерные постройки безо всяких удобств на 6-ти сотках земли, так и капитальные строения большой площади на участках в гектар и более.

Согласно российскому законодательству, единого определения термина «Дача» нет вовсе. Некоторые описания представлены в федеральном законе №66-ФЗ от 1998 года, согласно которому Дача — это постройка на садоводческом, дачном или огородническом типе земельных участков.

Новые правила, вступившие с законом 217-ФЗ

Согласно новому закону, с 01.01.2019 г. классификация дач снова изменена, и все дачные объекты теперь подразделяются на «садовые» и «огородные».

Существенная разница между ними теперь в том, что на огородном участке невозможна постройка капитальных строений, т.е. будут доступны только хозяйственные постройки, не предназначенные для проживания.

А вот на садовом участке, согласно новому закону №217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества…», разрешается размещать:

  • Капитальные жилые дома (пригодные для круглогодичного проживания);
  • Строения для сезонного отдыха (не пригодные для ПМЖ);
  • Сельскохозяйственные и иные вспомогательные постройки (сараи, теплицы, колодцы, бани и т. д.).

И садовые и огородные объекты могут быть предметом ипотеки, на основании статьи 5 федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке».

А теперь самое интересное — согласно последней редакции закона, ипотечному кредитованию подлежит весь комплекс объектов вместе с землей. А это значит, что банк, при оценке залога, должен учитывать не только дом и участок, но и все постройки на нем.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий