Условия и правила оформления ипотечного кредита без первоначального взноса

Где найти средства

В качестве первоначального взноса по ипотеке могут выступать:

  1. Собственные накопления заемщика. Сформировать свои накопления заемщик вправе, откладывая нужную сумму из зарплаты, продав другую квартиру или, например, получив крупную премию.

Специалисты рекомендуют первоначально подобрать подходящее жилье и определиться с его стоимостью, выбрать банк с ипотечной программой, позволяющей приобрести недвижимость, определиться с первоначальным взносом по договору. Оптимально вкладывать средства на депозиты, чтобы избежать инфляции. Считается, что наиболее эффективной схемой является та, когда 50% идет на текущие расходы и 30% – на накопления.

  1. Кредитные средства. Заемщик может взять потребительский кредит на внесение первого взноса или занять у родственников или друзей. Не самый лучший вариант, так как, помимо ипотеки, придется платить еще за другой кредит и в результате долговая нагрузка может стать неподъемной. Стоит понимать, что банк может не выдать ипотеку при наличии незакрытого потребительского кредита по причине высокой закредитованности заемщика (эти сведения банк сможет найти в кредитной истории).
  2. Залоговое обеспечение в виде другой недвижимости. Не только покупаемую квартиру допускается использовать в качестве залога: если у заемщика есть другая собственность, то подойдет и она. При наличии альтернативного залогового обеспечения не требуется первый взнос: банки могут предоставить в ипотеку 80-85% от стоимости заложенной квартиры. Подобные предложения есть, например, у Промсвязьбанка, Россельхозбанка. Некоторые банки устанавливают требование, что стоимость залога как минимум на 20% должна превышать сумму по ипотеке. К закладываемой недвижимости может относиться не только квартира, но и, например, загородный дом.
  3. Залоговое обеспечение в виде других активов. В качестве залога может выступать иная ликвидная собственность заемщика: драгоценности, акции, предметы искусства и пр.
  4. Средства государственных субсидий. Это могут быть, например, жилищный сертификат на улучшение жилищных условий или сертификат на материнский капитал. В ряде банков (например, в Сбербанке) материнский капитал может покрыть до 100% от требуемой величины первого взноса. В других же банках (например, Райффайзенбанк или УралСиб) нужно дополнительно довнести 10% от стоимости квартиры из собственных средств. Нужно понимать, что, рассчитывая заменить первый взнос материнским капиталом, можно оформить только до 2-3 млн р.

При рефинансировании ипотеки, полученной в другом банке, первый взнос не нужен.

Что делать, если нечем платить ипотеку

Чем отличается ипотека от других схем покупки?

Так чем же отличается ипотека от других схем покупки недвижимости? Давайте разбираться вместе.

Недвижимость как объект вложения денежных средств всегда экономически целесообразно. Кроме прямого использования недвижимости для собственного проживания, квартира может стать для вас источником дополнительного ежемесячного дохода.

В нижеприведённом тексте рассмотрим все схемы, по которым могут реализовываться объекты недвижимости на территории России.

Долевое строительство

Это самый распространённый на российском рынке способ приобретения недвижимости. Главный смысл данного способа заключается в том, что компания, которая строит объект, привлекает денежные средства покупателей и из них производится постройка объекта. Права на собственность переходят к покупателям уже после завершения строительства и соответственно ввода объекта в эксплуатацию.

На сегодняшний день это самый эффективный и недорогой способ приобретения недвижимости. После того как объект будет достроен стоимость квартир многократно возрастает.
Однако есть и обратная сторона медали по всей стране на сегодняшний день тысячи обманутых людей.

Есть проект закона, по которому компании застройщики, которые умышленно не выполнили свои обязательства перед инвесторами несут уголовную ответственность вплоть до лишения свободы на срок от двух до пяти лет. По мнению создателей данного законопроекта, это позволит исправить сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.

Замена права требования на только что построенные объект

Еще одной из схем является так называемая замена права требования на только что построенные объект.

Эта схема подразумевает под собой изменение одной из сторон инвестиционного договора, который заключается в процессе долевого строительства. Инвестор может по каким-то причинам отказаться от своего законного права на строящиеся жилье другому человеку. Для этого необходимо обязательно переделать договор.

Очевидным минусом выше перечисленных вариантов приобретения жилья является тот факт, что покупатель должен иметь денежные средства, которых хватает или на инвестицию в строительство или на покупку прав в строящимся объекте.

Альтернативой таким способам и выступает ипотека на объект недвижимости.

Главное отличие ипотеки от других схем покупки

Вот в чем главное отличие ипотеки от других схем покупки недвижимости.

Ипотека по своей сути является продуктом, которые предлагает банк, для возможности приобретения недвижимости.

Отсюда вытекают основные особенности ипотеки:

  1. Ипотека заключается на определённый срок, который оговорен в договоре.
  2. В обязательном порядке со стороны покупателя должны происходить выплаты в сторону банка.
  3. Денежные суммы должны быть полностью возвращены банку с процентами.

Теперь перечислим характерные отличия ипотеки:

может потребоваться залог на другое имущество, которым владеет заемщик или как вариант поручительство какого-либо другого лица за вас.
сумма, на которую вы можете рассчитывать может быть ограничена.
обычно происходит повышение ссудного процента на год (в среднем где-то на три-пять процентов).
повышение комиссий, которые налагает банк.
также повышается ставка страхования рисков, которые связаны со сделкой (в среднем где-то на один-два процента).
важно отметить, что при покупке только что построенного жилья вы получаете планировку квартиры и соответствующие коммуникации, и инфраструктуру, которые соответствуют действующим на сегодняшний день международным стандартам.

К тому же, возможно, у вас появится возможность заранее оплатить часть суммы, которую вам необходимо заплатить. Так вы сможете неплохо сэкономить на банковских процентах, другое дело согласен ли на это банк. Хотя по закону в случае ипотеки банк не имеет права запретить заемщику досрочно покрыть хоть часть, хоть полностью кредит. Любое действие банка на запрет незаконно.

В какой валюте лучше брать кредит: в долларах, евро или рублях?

Ипотечный займ можно оформить не только в рублях, но и в долларах и евро. Почему это может быть выгодно? Ну хотя бы потому, что процентная ставка по валютным кредитам составляет обычно 3-6% годовых, в то время, как рублевая ставка — как минимум 9-10%, а в среднем — 12% годовых

Однако, при этом, важно учитывать и все «подводные камни» валютной ипотеки (об этом мы поговорим ниже)

Если рассматривать географию, то львиная доля займов в долларах и евро приходятся на две столицы: Москву и Санкт-Петербург. Причина кроется в том, что в этих городах много офисов и представительств иностранных компаний и довольно часто работодатели выплачивают зарплату сотрудникам иностранной валютой. В этом случае выгода валютной ипотеки очевидна (так как нет потерь на обменных операциях и курсах валют).

Ипотека в долларах. Нюансы и особенности

Бытует мнение, что долларовые кредиты более выгодны, если ожидается понижение курса доллара к рублю. Однако экономика и финансовые рынки сами по себе не стабильны: и курс может как упасть, так и резко взлететь. Хорошо, если он произойдет в сторону снижения, как было в годы кризиса (тогда те, кто взял кредит в долларах, довольно хорошо на этом сэкономили). Однако, напротив, когда доллар растет, ипотечным заемщикам приходится отдавать банкам, по сути, больше денег, чем они заняли.

Валютный кредит не выгоден, если вы получаете зарплату в рублях, так как вы несете ощутимые потери на конвертации валют, а курсы обменников построены так, что практически всегда они не в пользу заемщика.

Если есть уверенность в стабильности долларовой зарплаты на весь период ипотечных выплат, то можно говорить об определенной выгоде кредита в долларах. Напротив, если вам придется для погашения ипотеки часто менять рубли на доллары, то следует быть готовым к тому, что вы потеряете больше, чем выиграете.

По мнению финансовых специалистов, долларовые займы выгоднее всего брать на короткий срок (2-3 года), но опять же существует риск как выиграть на курсе, так и проиграть. К тому же, ипотечный кредит редко предоставляется в валюте на короткий срок, в основном от 10 лет.

Ипотека в евро. Нюансы и особенности

Кредиты в евро находятся в России на третьем месте по популярности, и вообщем-то мало востребованы. Европейская валюта еще не столь популярна у нас, как доллар.

Кроме того, особых скачков в сторону снижения курса евро не наблюдается, напротив, он постоянно растет. И опять же, если приходится покупать евро, а чаще именно так и происходит, отдавать рублей придется больше с каждым месяцем.

Ипотека в рублях. Нюансы и особенности

Если вы работаете в России, и получаете зарплату в рублях — лучше всего брать именно ее.

Во-первых, таким образом вы можете прогнозировать будущие расходы на ежемесячные платежи (и не зависеть от колебаний курсов валют). Даже если курс рубля растет (а он обычно только растет в долгосрочном периоде), ваши ежемесячные выплаты, напротив, остаются неизменными на протяжении всего срока займа. Конечно, если речь идет об аннуитетном, то есть фиксированном платеже.

Во-вторых, банки, работающие с ипотечными продуктами, могут выдавать рублевый ипотечный заем и на более короткий срок — от 7-ми лет. Есть возможность погашения кредита досрочно или перекредитования под меньший процент.

Некоторые банки имеют в портфеле целевые программы со сниженным процентом по кредиту, однако не все они могут быть оформлены в валютном эквиваленте. К примеру, крупнейший российский банк Сбербанк не предоставляет ипотечный заем в иностранной валюте по  программам: «Военная ипотека» и «Молодая семья», а также по программе рефинансирования и для покупки жилья в новостройках.

Процедура ипотечного кредитования (пошагово)

  • Выбор ипотечного брокера. Данный шаг, конечно, необязателен, но очень желателен, потому что опытный специалист по проблемам ипотеки поможет вам значительно сократить период поиска финансово-кредитной структуры, имеющую незапятнанную репутацию с оптимальной программой ипотечного кредитования. Он значительно повысит ваши шансы на получение кредита. Конечно, это выльется в определенную сумму, но, поверьте, к концу эти затраты многократно окупятся, как и обращение к риелтору при подборе квартиры.
  • Процесс рассмотрения банком заявления на получение ссуды. Занимаясь выдачей ипотечных ссуд, кредитно-финансовое учреждение всегда подвергается риску нарваться на заемщика, который не рассчитается за полученные финансовые средства. Это обстоятельство не позволяет давать кредит каждому желающему. Рассмотрение заявления на получение кредита длится от трех дней до полутора месяцев. На это влияют условия, которые известны лишь самому банку.
  • Подыскивание подходящего жилья. В общем, отыскать подходящую недвижимость не составляет труда. Информацией переполнен интернет, специальные рекламные СМИ и т. п. Но надо помнить, что недвижимость приобретается с помощью ипотеки, в связи с чем жилью также должно устроить и банк, с которым у вас налажено сотрудничество. Естественно, искать жилье следует начинать лишь после положительного ответа из банка. В случае отрицательного решения, необходимо направляться в другой банк.
  • Проведение оценки. Для того чтобы недвижимость устроила банк, он направляет своего оценщика, который ,оценив подобранную квартиру или дом, отражает свое мнение в оценочном сертификате, передаваемого с банковскую структуру. Банком данный сертификат рассматривается для того, чтобы убедиться в соответствии объема выдаваемых денежных средств величине стоимости жилища.
  • Утверждение банком подобранной недвижимости. После рассмотрения оценочного сертификата, с подключением службы безопасности и юридического отдела, финансово-кредитный орган может утвердить или не утвердить жилье.

  • Процесс заключения договора по кредиту. Подписание руководителем отделения банка кредитного договора является подтверждением того, что сделка по ипотечному кредиту окончательно заключена. В данном документе оговаривается – какая сумма выдается на приобретение подобранного жилья и в какие сроки вами будут возвращены кредитные средства с процентами по ним.
  • Передача денежных средств. В каждом банке может быть свой способ доставки денег владельцу приобретаемой недвижимости. Вся сумма может быть переведена на его счет либо на ячейку депозита.
  • Нотариальное сопровождение. Обычный договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения, но банковскими структурами чаще всего при совершении ипотечных сделок такая форма заверения требуется. Без выполнения этого требования не обойтись. Кредитно-финансовая организация может также выдвинуть требование нотариального удостоверения подписи кредитополучателя на закладном документе. Если сделку осуществляют лица, состоящие в брачных отношениях, нужно в нотариальной конторе заверить согласие второго супруга на приобретение или продажу недвижимости.
  • Госрегистрация. Покупатель становится собственником приобретенного жилья лишь после регистрации документов в регистрационной палате. Этот процесс может затянуться от семи до тридцати сеток.
  • Страховка. Любая банковская структура старается уменьшить риски, используя возможности самого заемщика. С этой целью осуществляется обязательное заключение договора, одной стороной которого является страховая компания, а второй – кредитополучатель.   

 У каких банков хорошие ипотечные программы?

Как упоминалось ранее, отечественный кредитный рынок предлагает клиентам различные ипотечные программы, этим занимаются довольно многие финансовые организации. Сегодня наибольшей популярностью пользуются ипотечные кредиты, предлагаемые “Сберегательным банком”, “Россельхозбанком”, “Альфа-Банком”, “ВТБ-24”.

Как банк оценивает своего потенциального клиента?

Чтобы объективно оценить потенциального клиента по ипотеке, банк обычно использует несколько способов.

Двумя самыми важными для банка характеристиками и требованиями к заемщику по ипотеке являются платежеспособность и хороший кредитный рейтинг.

Платежеспособность банк проверяют несколькими способами:

  • прямым способом через изучение справок с места работы заемщика;
  • косвенным способом, если клиент не может подтвердить свой официальный доход: изучение затрат, имущества в собственности, поездок за границу, благосостояния родственников и т.п.

Кредитный рейтинг банки оценивают из официальной информации по следующим критериям:

  • количество просрочек по ранее оформленным кредитам;
  • сколько кредитов и на какую сумму оформлено сейчас, и какова общая долговая нагрузка (чем она ниже, тем лучше);
  • если ли у клиента уже погашенная ипотека или автокредит (если есть, то это станет плюсом);
  • как часто клиент оформляет обычные потребительские кредиты (если очень часто, то это плохо и говорит о низкой финансовой грамотности).

Соответствие всем этим требованиям значительно повышает шансы на положительное решение по ипотеке.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Условия получения ипотечного кредита без начального взноса

Во всех вариантах кредитования по ипотеке без первоначального платежа средствами заемщика предполагается обязательное страхование кредитуемого объекта, а также риски в отношении самого заемщика.

Страхованием предполагается покрытие рисков повреждения имущества, утраты здоровья кредитополучателя, его смерть, получение инвалидности.

Условиями Сбербанка предусматривается так называемый «тринадцатый платеж». В его сумму включаются средства, насчитанные по страховым полисам на имущество и по страховке на заемщика за истекший год погашения. Так как эта сумма часто достигает величины регулярного платежа, то ее суммарный объем выделен в отдельный платеж в конце года.

Средства ипотечного займа предоставляются в национальной валюте – российских рублях, независимо от реализуемой программы.

  • В отношении заемщиков выдвигаются возрастные ограничения – стать клиентом по программе кредитования квартиры без первоначального взноса могут лица от 21 года до 75 лет.
  • Программа предоставления займа для военнослужащих рассчитана только на граждан не старше 45 лет.

Процентные ставки

В разных программах Сбербанка по ипотечным программам без начального взноса величина процентных ставок отличается, и имеет следующие параметры:

  • При кредитовании по программе рефинансирования размер ставки имеет минимальное значение 13,25%;
  • При использовании материнского капитала ставка исчисляется от минимального показателя 9,5% годовых;
  • По федеральным ипотечным программам заемщику предоставляется ставка от 10,5%;
  • Ставки по военной ипотеке начинаются от 9,5%.

В Сбербанке используются плавающие значения ставок, вследствие чего их значение может увеличиваться и уменьшаться при кредитовании разными суммами и на разный период. Кроме этого, ставка может увеличиваться на 1,0-1,25% при покупке жилья на этапе возведения жилого объекта или до момента его регистрации в жилом фонде.

Объем заемного капитала

В этой части кредитных условий также имеются отличия в зависимости от выбранной программы. Молодым семьям, кредитуемым по программе государственной поддержки, предоставляются средства от 45 000 рублей до 8 миллионов рублей.

От 15 тысяч до 8 миллионов рублей имеют право получить заемщики, вносящие средства сертификата материнского капитала в качестве начального платежа. Ниже максимальная сумма кредитования для военнослужащих – от 15 тысяч до 2,4 миллионов рублей они могут получить по ипотеке без начального взноса.

При рефинансировании уже имеющейся ипотеки заемщикам предоставляется сумма от пятнадцати тысяч рублей. Но при этом она не должна превышать 80% приобретенного жилья или 80% остатка по непогашенному ипотечному займу в другом кредитном учреждении.

Погашение

Кроме военнослужащих, срок погашения у которых завершается по достижении ими 45-летнего возраста, остальные категории заемщиков имеют право на пользование ипотечным кредитом от Сбербанка до 30 лет.

Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса

Ипотечная программа без первоначального взноса в Газпромбанке

На вопрос, какие банки дают ипотеку без первоначального взноса в 2019 году, ответ однозначный: их немного, но Газпромбанк в их числе. Условия на выдачу достаточно жесткие, существует ряд ограничений, пакет документов, необходимых для оформления ипотечного кредита, большой.

Хотя сумма первого взноса и распределяется между последующими регулярными платежами, но преимущество предложения в том, что заемщик имеет больше времени для накопления средств, чтобы постепенно выплатить кредит.

В «Газпромбанке» действует программа, по которой можно получить ипотечный кредит без внесения первоначального взноса и приобрести квартиру, но право собственности на нее должно быть уже оформлено первичным собственником.

По этой программе приобретают квартиры, выставленные на рынок «Управлением гражданского строительства» — Казенным предприятием г. Москвы. Условия следующие:

  • максимальная сумма ипотеки — 10 000 000 р., минимальная — 500 000 р.;
  • срок — 30 лет;
  • минимальная ставка по ипотечному кредиту — 14,5%.

Для участия в программе, банку необходимо предоставить пакет документов:

  1. Заполненную анкету-заявление с обязательным указанием СНИЛС.
  2. Общегражданский российский паспорт — оригинал, копию или другое удостоверение личности заемщика.
  3. Трудовую книжку — копию, где каждая страница заверена печатью предприятия, где работает заемщик.
  4. Документ, содержащий данные о заработной плате за 12 месяцев, предшествующих дате обращения. Если стаж по последнему месту работы менее года, то данные предоставляются за фактически отработанный период, но он не может быть меньше 6 месяцев. Допускается предоставление как справки 2-НДФЛ, так и выписки по банковскому счету любого банка, где есть сведения о поступлениях заработной платы. На оригинальном документе должна быть подпись банковского работника и печать.
  5. Справку о доходах по специальной форме Газпромбанка.

Риски по причинению ущерба имуществу или его утрате подлежат обязательному страхованию. Страхование от несчастных случаев добровольное, банком принимаются страховые полисы любых страховщиков, но с условием, что они отвечают требованиям АО ГПБ.

Заявки на ипотечный кредит рассматриваются от 1 рабочего дня до 10, условия для каждого обратившегося ГПБ определяет индивидуально, и они не всегда идентичны стандартным. В случае отказа банк не обязан объяснять причины.

Банк выдвигает следующие 2 основных требования к потенциальным заемщикам:

  • залог приобретаемой недвижимости;
  • наличие платежеспособного поручителя.

Существуют и дополнительные условия:

  1. Залог имеющейся в собственности недвижимости или автомобиля.
  2. Поручительство юридических или физических третьих лиц.

Заемщик должен отвечать 4 запросам Банка:

  1. Иметь гражданство РФ, постоянную регистрацию в Москве, МО или в местах, где находятся филиалы.
  2. Не иметь нехорошей кредитной истории.
  3. Подавать кредитную заявку в возрасте не меньше 20 лет. К дате полного погашения ипотечного кредита возраст заемщика не должен превышать 60 лет, если это мужчина, и 55, когда заявку подает женщина.
  4. Непрерывно трудиться у последнего работодателя не менее полугода, имея общий стаж 1 год минимум.

Ипотечный кредит на 30 лет в банке «Возрождение»

Ипотечные кредиты, не предполагающие первоначального взноса, банк выдает тем, кто приобретает недвижимость в ЖК Москвы, Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону от застройщика «Интеко». Кредитование предоставляется на 30 лет со ставкой от 13%. Максимум, что можно получить — это 8 млн р.

Совсем недавно банк «Возрождение» предложил ипотеку с 0% первоначального взноса на приобретение жилья от «Группы ПНС» в жилом квартале Москвы SREDA и микрорайоне «Домашний». Квартиры находятся в стадии строительства. Сумма ипотеки здесь увеличена до 30 млн р. Банк планирует такое сотрудничество и с другими компаниями. Порядок получения и условия по ипотеке аналогичны требованиям предыдущего банка.

Какой нужен первоначальный взнос? Можно ли оформить ипотеку без первого взноса?

Оформить ипотеку без первого взноса нельзя. При оформлении ипотечного договора банки требуют обязательно внести деньгами какую-то часть от стоимости объекта недвижимости — так они себя страхуют от рисков невыплат и мошенников.

Какая сумма нужна для 1-го взноса? У всех банков по разному, минимум — 15%, хотя чаще всего это 20-30% от цены недвижимости. Т. е. если квартира или дом стоят 5 миллионов рублей, то для покупки недвижимости в ипотеку вы должны располагать суммой не меньше 1 миллиона.

Далее вы должны эти деньги внести на счет в банке, после чего подписать все кредитные документы. И лишь после этого банк переведет свои деньги (оставшуюся часть) продавцу квартиры или дома.

Для наглядности приведем таблицу со сравнением минимального 1-го взноса в различных банках РФ:

Как уже было отмечено, размер первоначального взноса оказывает непосредственное влияние не только на вероятность получения положительного ответа (одобрения банком), но и на размер будущей процентной ставки.

В качестве примера приведем таблицу ставок одного из топовых российских банков:

Поэтому, можно с уверенностью сказать, чем большую сумму вы готовы внести в качестве 1-го взноса, тем получите более выгодные условия кредитования.

Но что делать если денег на 1-й взнос нет? Или накопленной суммы недостаточно? В этой ситуации можно воспользоваться банковскими спецпрограммами.

Как оформить ипотечную квартиру в собственность?

Процедура оформления собственности на квартиру в новостройке при ипотеке требует от застройщика:

  • прохождения приемки объекта государственной архитектурно-строительной комиссией;
  • оформления сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • оформления в БТИ техпаспорта на возведенный многоквартирный дом;
  • постановки объекта на кадастровый учет;
  • составления протокола о распределении недвижимости;
  • регистрации дома в Росреестре, присвоения ему почтового адреса.

Далее застройщик предоставляет владельцу недвижимости:

  • акт приема-передачи жилья;
  • акт реализации инвестиционного договора на выполнение строительных работ;
  • копии документов о том, что дом введен в эксплуатацию, а государственная комиссия его приняла.

В полученных бумагах не должно быть исправлений, приписок, ошибок, иначе такие документы не будет приняты регистратором (закон №122-ФЗ). Если застройщик отказывается выдавать какие-либо из бумаг или старательно затягивает процесс выдачи, можно вытребовать их через суд.

В БТИ владелец заказывает:

  • технический и кадастровый паспорт;
  • поэтажный план.

В Росреестр или МФЦ подаются:

  • паспорта собственников;
  • договор ДДУ или другой договор с застройщиком;
  • ипотечный договор;
  • письменное согласие банка на владение и пользование залоговым имуществом;
  • все вышеуказанные бумаги, которые запрашивались у застройщика и из БТИ;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Далее выдается документ о праве собственности, там будет стоять отметка об обременении квартиры залогом. После полной выплаты ипотеки в Росреестре регистрируется снятие обременения.

Прописка

Термин «прописка» больше не употребляется. Его заменил термин «регистрация». Когда можно прописаться? После оформления права собственности.

Поделитесь в социальных сетях:vKontakteFacebookTwitter
Напишите комментарий